Préstamos hipotecarios (VII) - leyes nuevas

Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios -- limita los intereses de demora o permiten al propietario incurrir en hasta tres impagos mensuales consecutivos antes de la ejecución hipotecaria




Prestamos hipotecarios (parte VI) - leyes

Préstamos hipotecarios (VI) - leyes comentadas y comentarios

Sobre la irretroactividad de la anulacion de la clausula suelo

Publicado en http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/hipotecas/20130614/clausulas-suelo-posibilidad-devuelvan-2361885.html

Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro, explica que el Tribunal Supremo tomó la decisión de limitar el efecto de la nulidad de las cláusulas suelo a las cantidades ya pagadas para evitar un 'tsunami' sobre el sector financiero, ya debilitado por la crisis. Sin embargo, recuerda que distintos expertos judiciales han considerado que la decisión contraviene la normativa del Código Civil, concretamente el artículo 1.303, que dice que "declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses".


Sobre la sentencia de anulacion de clausula suelo en hipotecas de cajasur

Publicado el 11 de junio de 2013 en http://www.eldiadecordoba.es/article/cordoba/1542198/la/audiencia/obliga/cajasur/a/eliminar/la/clausula/suelo.html

La Audiencia Provincial de Córdoba ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Córdoba por la que obliga Cajasur a eliminar la cláusula suelo incluida en algunos de sus préstamos hipotecarios, según informó ayer la Asociación de Usuarios de Servicios Financieros (Ausbanc) de Córdoba. En concreto, el fallo hace referencia a una cláusula que establece el tipo mínimo en el 3 y el 4% y el máximo en el 12%, por lo que ha sido declarada nulas, límites que el juzgado ha considerado que "transgrede el principio de buena fe contractual". Para el presidente de Ausbanc, Luis Pineda, ocasiona un "desequilibrio sustancial e injustificado de las obligaciones contractuales a la vez que está originando un importante quebranto en las economías de los consumidores españoles".

La sentencia se puede recurrir ante el Tribunal Supremo, algo que Cajasur ya ha anunciado que hará. Fuentes de la entidad bancaria recordaron en este sentido que el fallo "no es firme" y que ya están preparando el recurso. Desde Ausbanc animaron a Cajasur a acatar el fallo de la Audiencia sin esperar el veredicto del Supremo puesto que, según su experiencia, ya se han dictado otras sentencias sobre la misma cuestión que ratifican la condena a las entidades bancarias, como es el caso de Caixa Galicia o BBVA. Desde Cajasur, no obstante, apuntaron que la sentencia que les afecta a ellos "no guarda paralelismos con otras dictadas por el Tribunal Supremo respecto a otras entidades".

Préstamos hipotecarios (V)

Hay asociaciones y agrupaciones de usuarios o consumidores de productos de banca que se han formado para:
- protegerse de claúsulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios
- protegerse de leyes que favorecen a los bancos pero que sólo ellos saben donde están esas leyes y en base a qué se aplican.
- protegerse de derechos que tienen los bancos pero que han conseguido de forma fraudulenta. (por ejemplo, vender productos financieros de alto riesgo como productos de muy bajo o ningun riesgo, el caso de "las preferentes").

Enlaces a paginas de algunas de estas asociaciones y foros:

AUSBANC CONSUMO : Asociacion de usuarios de banca. Hacen demandas y reclamaciones judiciales colectivas de temas bancarios.  A sí mismos se definen como
una entidad española privada, sin ánimo de lucro. La web es muy interesante visitarla para informarse de los avances que se van produciendo en la proteción de los derechos de los usuarios de banca.

JOSPORTAL : Es un portal donde los foros son muy interesantes y dinámicos. Hay posibilidad de contactar con abogados y aprender un poco sobre todos los temas legales con los bancos.

Préstamos hipotecarios (IV) - sentencias y enlaces

Claúsulas habituales de los préstamos hipotecarios

Claúsula suelo y Claúsula techo

La claúsula suelo se refiere a una claúsula que impide que el interés del préstamo baje por debajo de un porcentaje de interés establecido en dicha claúsula.
La claúsula techo se refiere a una claúsula que impide que el interés del préstamo suba por encima de un porcentaje de interés establecido en dicha claúsula.

Estas claúsulas se consideran abusivas cuando:
- bajo el título de un contrato de préstamo a interés variable  se ponen cotas a la variabilidad
- habiendo un suelo y techo sean absolutamente desproporcionados y se hayan puesto bajo la premisa de defender al cliente de una posible subida de tipos de interés.

Para buscar sentencias hay un portal del Consejo General del Poder Judicial que tiene un buscador para las sentencias del tribunal supremo:
http://www.poderjudicial.es
para las comunidades autonomas y audiencias provinciales:
http://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp
y tambien hay un portal para buscar sentencias de las audiencias provinciales españolas:
http://www.audienciaprovincial.com/audiencia-provincial-de-cordoba

Sentencias sobre claúsulas techo y suelo consideradas abusivas 

Roj: STS 1916/2013    Id Cendoj: 28079119912013100009
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil   Sede: Madrid
Sección: 991  No de Recurso: 485/2012    No de Resolución: 241/2013   
Procedimiento: CIVIL   Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS
Tipo de Resolución: Sentencia   Fecha Sentencia : 09/05/2013

Auto aclaratorio sobre la sentencia STS 1916/2013
ROJ: AATS 5165/2013
Tipo Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Municipio: Madrid -- Sección: 991
Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS
Nº Recurso: 485/2012 -- Fecha: 03/06/2013
Tipo Resolución: Auto Aclaratorio

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La Audiencia Provincial de Córdoba ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Córdoba por la que obliga Cajasur a eliminar la cláusula suelo incluida en algunos de sus préstamos hipotecarios, según informó ayer la Asociación de Usuarios de Servicios Financieros (Ausbanc) de Córdoba. En concreto, el fallo hace referencia a una cláusula que establece el tipo mínimo en el 3 y el 4% y el máximo en el 12%, por lo que ha sido declarada nulas, límites que el juzgado ha considerado que "transgrede el principio de buena fe contractual". Para el presidente de Ausbanc, Luis Pineda, ocasiona un "desequilibrio sustancial e injustificado de las obligaciones contractuales a la vez que está originando un importante quebranto en las economías de los consumidores españoles".

Préstamos hipotecarios (III)

Cuando en el contrato de préstamo hipotecario con el banco te meten una claúsula abusiva hay que reclamarla. ¿Cómo? pues hay que seguir unos pasos hasta que lleguemos a una respuesta adecuada a nuestra reclamación.

Primer paso: asesoráte de que lo que reclamas tiene sentido y en qué términos o con qué palabras exactas hay que hacerlo. En términos legales no es lo mismo apropiación indebida que hurto, por ejemplo, aunque en términos coloquiales puedan parecer sinónimos. Pr eso es que te aconsejo que primero te asesores de los términos y palabras exactas con que hay que presentarla.

Segundo paso: Acercate a la sucursal del banco que te dió el préstamo y pide hablar con el director. Exponle tu reclamación verbalmente e intenta no tratar tu reclamación como un asunto personal sino como un tema finaciero y legal. Si te dice que estudiará el asunto y verá lo que se puede hacer, preguntale para cuando sabrá algo. ¡Cuidado con que te den largas para que mientras ... ellos no pierden dinero!.

Tercer paso: Acércate a la sucursal del banco que te dió el préstamo y pide una hoja de reclamaciones que rellenarás con los términos y palabras exactas con las que te asesoraron sobre tu reclamación. Deben darte copia sellada con fecha del día en que la entregas. a dicha reclamación deberían responderte por correo certificado, así que rellena bien los datos de "direccion postal" y estáte atento al buzón.
La carta que recibas como respuesta así como la reclamación que originó dicha respuesta, ¡guardalos!. Lee la respuesta y vé de nuevo a la sucursal con la respuesta y que te expliquen en qué queda la cosa. Si no es satisfactoria la respuesta ya queda la vía judicial o volver a presentar otra reclamación.

Cuarto paso: Reclamación judicial. Esto quiere decir que hay que contratar los servicios de un abogado y tener muy claro lo que se quiere reclamar. Como ahora están dándose muchisimas reclamaciones contra bancos por temas iguales, están surgiendo demandas multitudinarias contra un banco o contra varios a la vez. Unirse a una de estas demandas multitudinarias sale mas barato pero no gratis, exige que te atiendan correctamente y te lo expliquen todo muy bien. De otra parte, mira que te salga mas barato el collar que el perro.

Una cosa que puede abaratar mucho la reclamación tanto si es judicial como si es ante el "servicio de atencion al cliente" es que exista alguna sentencia  previa favorable a tu caso. Y cuanto mas se parezca el caso sentenciado al tuyo, mas probabilidades hay de que el proceso sea mas corto y favorable a tu caso. Y si hay sentencia previa favorable  a un caso igualito que el tuyo, lo único que te queda hacer es reclamar ante el "servicio de atencion al cliente" que se aplique la sentencia del caso "XXXX" dictada en fecha "XXXX" en el tribunal "XXXX" por "XXX"  a tu caso. Esto es, identifica la sentencia unívocamente y qué cosa debería el banco aplicarla. Si a ésto te respondieran con un NO , entonces queda la reclamacion judicial pero las costas serían a cargo del banco por NO haber querido aplicar dicha sentencia ante tu reclamación.

Prestamos hipotecarios (parte II)                                                 Prestamos hipotecarios (parte III)

Internet y leyes en España

Internet y leyes en España

Es posible que si estás leyendo ésto tengas acceso a internet de forma regular, incluso desde tu propio hogar. Tambien es posible que hayas pensado en poner tu pagina web o en tener tu cuenta de correo o en publicar un comentario a algo que leiste o en descargar alguna cosa o simplemente en navegar por una u otra pagina web.

Pues , aunque quizas no lo sepas, hay leyes que regulan todo ésto. Es decir, porque no se te vea la cara o pienses que nadie te vé no quiere decir que puedes hacer lo que se te pase por la cabeza. Todo éso que haces cuando te conectas a internet tiene una ley que lo regula, y si no hay todavía una ley para algo en particular descuida que estará para salir.

El problema en España es que "el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento" pero en España no todos tenemos acceso gratuito a una formación en Derecho y mas en concreto a Derecho relacionado con Internet, ni tampoco en España tenemos derecho a ser informados de cualquier novedad o modificacion de cualquier ley , salvo lo que sale publicado en BOE y Boletines oficiales de cada provincia y comunidad autonoma.

De otra parte si fueras a pedir asesoramiento a un organismo público sobre ésto con el fin de estar informado de tus obligaciones y derechos pues en el mejor de los casos te remitirán a un folleto poco informativo y si pides ahondar en algo pues ... o pagas a alguien especializado en el tema (y cuidado que no te garantizan que la informacion sea fidedigna y si pidieras que te lo den por escrito con seguridad jurídica entonces prepárate de verdad a pagar y bien caro).

En fin, si estás fuera o dentro de la ley a veces te enteras porque te ponen una denuncia o asistes a una conferencia sobre éste tema u otro y lo tratan de pasada; o bien,  te enteras por un caso publicado en la prensa y te dá por seguirlo de cerca (wikileaks o megaupload o piratebay).

Te doy algunos enlaces que hablan sobre internet y las leyes en España:

• Por que Nodo50 se ha mudado desde Madrid a Suecia 
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