Préstamos hipotecarios (V)

Hay asociaciones y agrupaciones de usuarios o consumidores de productos de banca que se han formado para:
- protegerse de claúsulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios
- protegerse de leyes que favorecen a los bancos pero que sólo ellos saben donde están esas leyes y en base a qué se aplican.
- protegerse de derechos que tienen los bancos pero que han conseguido de forma fraudulenta. (por ejemplo, vender productos financieros de alto riesgo como productos de muy bajo o ningun riesgo, el caso de "las preferentes").

Enlaces a paginas de algunas de estas asociaciones y foros:

AUSBANC CONSUMO : Asociacion de usuarios de banca. Hacen demandas y reclamaciones judiciales colectivas de temas bancarios.  A sí mismos se definen como
una entidad española privada, sin ánimo de lucro. La web es muy interesante visitarla para informarse de los avances que se van produciendo en la proteción de los derechos de los usuarios de banca.

JOSPORTAL : Es un portal donde los foros son muy interesantes y dinámicos. Hay posibilidad de contactar con abogados y aprender un poco sobre todos los temas legales con los bancos.

Préstamos hipotecarios (IV) - sentencias y enlaces

Claúsulas habituales de los préstamos hipotecarios

Claúsula suelo y Claúsula techo

La claúsula suelo se refiere a una claúsula que impide que el interés del préstamo baje por debajo de un porcentaje de interés establecido en dicha claúsula.
La claúsula techo se refiere a una claúsula que impide que el interés del préstamo suba por encima de un porcentaje de interés establecido en dicha claúsula.

Estas claúsulas se consideran abusivas cuando:
- bajo el título de un contrato de préstamo a interés variable  se ponen cotas a la variabilidad
- habiendo un suelo y techo sean absolutamente desproporcionados y se hayan puesto bajo la premisa de defender al cliente de una posible subida de tipos de interés.

Para buscar sentencias hay un portal del Consejo General del Poder Judicial que tiene un buscador para las sentencias del tribunal supremo:
http://www.poderjudicial.es
para las comunidades autonomas y audiencias provinciales:
http://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp
y tambien hay un portal para buscar sentencias de las audiencias provinciales españolas:
http://www.audienciaprovincial.com/audiencia-provincial-de-cordoba

Sentencias sobre claúsulas techo y suelo consideradas abusivas 

Roj: STS 1916/2013    Id Cendoj: 28079119912013100009
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil   Sede: Madrid
Sección: 991  No de Recurso: 485/2012    No de Resolución: 241/2013   
Procedimiento: CIVIL   Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS
Tipo de Resolución: Sentencia   Fecha Sentencia : 09/05/2013

Auto aclaratorio sobre la sentencia STS 1916/2013
ROJ: AATS 5165/2013
Tipo Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Municipio: Madrid -- Sección: 991
Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS
Nº Recurso: 485/2012 -- Fecha: 03/06/2013
Tipo Resolución: Auto Aclaratorio

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La Audiencia Provincial de Córdoba ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Córdoba por la que obliga Cajasur a eliminar la cláusula suelo incluida en algunos de sus préstamos hipotecarios, según informó ayer la Asociación de Usuarios de Servicios Financieros (Ausbanc) de Córdoba. En concreto, el fallo hace referencia a una cláusula que establece el tipo mínimo en el 3 y el 4% y el máximo en el 12%, por lo que ha sido declarada nulas, límites que el juzgado ha considerado que "transgrede el principio de buena fe contractual". Para el presidente de Ausbanc, Luis Pineda, ocasiona un "desequilibrio sustancial e injustificado de las obligaciones contractuales a la vez que está originando un importante quebranto en las economías de los consumidores españoles".

Préstamos hipotecarios (parte II)

¿Qué es eso? ¿Qué es un préstamo hipotecario?.

Un día ves que tienes un dinero ahorrado y que quieres tener una vivienda donde envejecer  o echas raíces. Ése día buscas una vivienda para comprarla y como lo que tienes ahorrado no dá para pagarla pues vas a los bancos a pedir un préstamo.

Los bancos tienen diferentes tipos de préstamos dependiendo de:

• si son a mas o menos plazo 
• si son de mas o menos dinero
• si hay mas o menos garantías de que devuelvas el dinero prestado

Como la vivienda suele ser algo que nunca ha bajado de valor (salvo cuando lo inflaron) y en cualquier caso puede incluso subir de valor pues hay un tipo especial de préstamo llamado préstamo hipotecario, que consiste en un préstamo donde:

• el plazo para devolver el préstamo es de 20 o mas años
• el dinero a prestar es de mas de cien mil euros 
• la garantía es la propia vivienda que compras gracias al préstamo y la previsión de que trabajando puedas pagar los interenses y ganancias del banco al prestarte el dinero.

Estos préstamos hipotecarios están dando actualmente muchos problemas tanto a los que pidieron los préstamos como a los que los concedieron. ¿Porqué?. Los motivos son:

• Si la vivienda se compró con un precio inflado y el préstamo tambien fué acorde al precio inflado, la principal garantía de devolución del préstamo ha quedado reducida al valor real o precio de mercado (y en un mercado saturado de viviendas). Sólo queda la garantía de la previsión de que , al que le prestaron el dinero, trabajando pueda pagar los intereses y ganacias del banco mas el precio inflado de la vivienda.
• El préstamo hipotecario es un préstamo del que responde una persona y una vivienda. Si la vivienda , por un valor inflado, sólo responde por una parte del valor del préstamo a la persona le toca responder por lo que no responde la vivienda. Esta es una de las causas por las que la "dación en pago"  no se acepta. 
• Si a la persona a la que se le presta el dinero a cambio de unos intereses la engañan o estafan para que pague mas de lo que pensaba que firmaba en ése "prestamo hipotecario", entonces tenemos un caso de inflamiento de precios de los préstamos mediante engaño, estafa o como se llame legalmente. Tambien se ha engañado usando clausulas abusivas no negociables para el caso de impago del préstamo.
• El plazo para devolverlo se estima en razón de la previsión de ingresos del que tiene que devolverlo. Pero ¿y si dicha prevision falla? de ésto no habla nada en el contrato de préstamo hipotecario. Si los ingresos fallan y no es porque no los busques sino porque el país está sumido en una gran crisis económica y no hay forma de encontrarlos, de ésto tampoco se habla en el contrato hipotecario.
• TODAS las previsiones utilizadas para determinar el plazo de devolución, la cantidad a prestar, el valor de la vivienda han fallado.